CASS CIV I 30 AVRIL 2009 n° 08-16371 LA BANQUE DOIT PROUVER QU’AVANT LA NOTIFICATION DE L’OFFRE ET DU TEG, ELLE NE POUVAIT CONNAITRE LE MONTANT DES FRAIS NOTARIES ET LE COUT D’INSCRIPTION DES SURETES REELLES

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 30 avril 2009
N° de pourvoi: 08-16371
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Bargue (président), président
Me Jacoupy, SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat(s)


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISEAU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

Vu les articles 1315 du code civil, et les articles L. 312-8 et L. 313-1 du code de la consommation ;

Attendu que, défendant à la procédure de saisie immobilière introduite par la société banque Chaix (la banque) en exécution d’un contrat de prêt immobilier conclu selon offre du 11 août 1994, acceptée le 23 août suivant, et constaté par acte authentique du 30 novembre 1994, suivi d’un acte authentique du 12 mars 2002 portant substitution de garantie, la SCI Les Aigues (la SCI) a sollicité l’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels, la substitution à ceux-ci des intérêts au taux légal et l’établissement d’un nouveau tableau d’amortissement, notamment en raison du défaut d’inclusion dans le taux effectif global du montant des frais notariés et des frais liés aux garanties ;

Attendu que, pour débouter la SCI de ses prétentions, l’arrêt attaqué retient qu’il n’est nullement établi que le montant de ces frais était connu, voire déterminable, au jour de l’offre de prêt ;

Qu’en statuant ainsi, sans constater que la banque avait prouvé, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la troisième branche :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’action de la SCI Les Aigues, l’arrêt rendu le 15 avril 2008, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne la société banque Chaix aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils pour la SCI Les Aigues.

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI LES AIGUES de sa demande tenant à voir annuler la stipulation d’intérêts contenue dans les actes authentiques des 30 novembre 1994 et 12 mars 2002 et à voir substituer au taux conventionnel le taux de l’intérêt légal,

AUX MOTIFS QUE

« L’article L 313-1 du Code de la Consommation dispose que, dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt ; le contrat du 11 août 1994 comporte les mentions exigées en fonction des données connues de la banque à la signature du contrat.

Seules les charges liées aux garanties dont le crédit est assorti, ainsi que les honoraires d’officiers ministériels, qui ne sont pas déterminables à la date de l’acte de prêt, ne sont pas pris en compte dans le TEG ; seuls les frais nécessaires pour l’octroi du prêt doivent être pris en compte.

En l’espèce, l’offre de prêt acceptée mentionne un taux nominal de 8,10 % l’an et un taux effectif global de 9,03 % l’an et indique que ce TEG est déterminé conformément aux dispositions légales, en tenant compte notamment des frais notariés et de la prime d’assurance, décès-invalidité, ITT

Il n’est nullement établi que le montant des frais notariés et des frais liés aux garanties étaient connus, voire déterminables au jour de l’offre de prêt à laquelle les parties ont entendu se placer.

La circonstance que l’acte pour lequel le prêt a été consenti (acte d’acquisition de terrain à bâtir auquel le prêteur est étranger) soit, selon l’intimée, un acte classique ne suffit pas à établir que la banque avait ou pouvait avoir une connaissance exacte du montant des honoraires du notaire.

En ce qui concerne les assurances, leur coût ne pouvait pas être mentionné dans l’offre de prêt, puisqu’il appartenait à l’emprunteur et aux cautions de justifier d’une assurance décès-invalidité pour que le contrat de prêt devienne définitif ; qu’il en était d’ailleurs de même pour les sûretés réelles convenues dont les emprunteurs et cautions devaient justifier de leur inscription. Il en est encore de même pour l’assurance incendie dont la souscription incombait à l’emprunteur qui devait en justifier »,

ALORS, D’UNE PART, QUE

Le coût dés sûretés réelles ou personnelles exigées, et qui conditionnent la conclusion du prêt, doit être mentionné dans l’offre, sauf lorsque le montant de ces charges ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la signature du contrat ; qu’il appartient au prêteur, qui n’a pas fait mention de ce coût, de démontrer qu’il ne pouvait l’indiquer avec précision ; qu’ainsi, en se fondant sur ce qu’il n’était « nullement établi que le montant des frais notariés et des frais liés aux garanties était connu, voire déterminable au jour de l ‘offre de prêt », la Cour d’Appel a renversé le fardeau de la preuve et violé les articles 1315 du Code Civil, L 312-8 et L 313-1 du Code de la Consommation,

ALORS, D’AUTRE PART, QUE

A supposer que les frais notariés et les frais liés aux garanties n’aient pas été déterminables au jour de l’offre, ils l’étaient à la date de l’acte ; que la Cour d’Appel a donc violé les articles L 312-8 et L 313-1 du Code de la Consommation et 1907 du Code Civil,

ALORS, ENFIN, QUE

Les frais d’assurance incendie, lorsqu’elle est exigée par le prêteur, doivent être également mentionnés dans l’offre et inclus dans le taux effectif global du prêt ; qu’ainsi, la Cour d’Appel, qui constatait que la souscription de l’assurance incendie « incombait à l’emprunteur qui devait en justifier » a, en statuant ainsi, méconnu les conséquences qui s’évinçaient légalement de ses propres constatations et encore violé les articles L 312-8 et L 313-1 du Code de la Consommation.


 

Analyse

Décision attaquée : Cour d’appel de Nîmes , du 15 avril 2008