TEG : LA VERIFICATION DE LA VERIFICATION

LA VERIFICATION DE LA VERIFICATION DU TEG

En parcourant les sites de vérification de TEG qui fleurissent sur INTERNET,
je me suis aperçu, que s’il avait été décelé, au travers de la jurisprudence actuelle,
l’angle sous lequel il fallait dénoncer les erreurs affectant celui-ci, tous sont soit
silencieux, soit extrêmement  confus, sur les calculs à mettre en œuvre pour parvenir
à un TEG exact.

Depuis qu’un arrêt de 2015 de la Cour de Cassation, est venu dire, au mépris de tous les principes qui régissent l’ordre public, que l’emprunteur est tenu d’indiquer quel serait selon ces propres calculs, le bon TEG,il n’est plus permis de ne pas procéder au recalcul de celui-ci.

Or, une erreur de celui qui dénonce les erreurs des autres, serait désastreux sur
le terrain de la crédibilité, dans le cadre d’une procédure .

Or jusqu’à ce jour, tous les rapports de vérification de TEG qui m’ont été transmis,
contenaient soit des erreurs de calcul, soit des omissions de coût.

C’est la raison pour laquelle, je me suis attaché à rédiger ce petit et bref récapitulatif, et aussi pourquoi sera très rapidement mis en ligne, un utilitaire de calcul, qui intègrera toutes les évolutions jurisprudentielles figurées ci-après.

De plus, les acteurs de ces sites de vérification ne mettent pas du tout l’accent sur le fait que l’exactitude du TEG, n’est d’aucune importance, si elle n’est précédée par l’exactitude des éléments qui composent, celui-ci .

Une banque peut très bien avoir opéré un décompte juste du TEG, d’après les éléments de coût qu’elle indique, mais fournir un TEG erroné, car avoir omis d’autres coûts que la loi et la jurisprudence, imposent de prendre en compte ;

Toujours en fonction du dernier état de la jurisprudence, vous devriez prouver
que l’erreur de calcul que vous avez décelée au niveau du TEG, a une incidence de plus d’une décimale, sur celui-ci.

Je m’exprime au conditionnel, car en dépit de la position de la Cour de Cassation,
une meilleure lecture de l‘annexe D de l’article R313-1 du Code de la Consommation vous montrera que la question de la décimale, ne vaut que pour la méthode de calcul du TEG par équivalents, alors que les Crédits immobiliers, sont soumis à la méthode proportionnelle, ce qui n’est pas discuté.

Attention, une décimale n’est pas un dixième !

Attention aussi, au fait que la décimale en question n’est pas la 1 ère décimale après
la virgule,mais la 3 ème décimale particulière, d’après l’annexe D de l’article R313-1 du Code de la Consommation,et qu’il existe aussi une règle d’arrondi au cas ou cette 3 ème décimale supérieure ou inférieure à 5 .

Etant précisé que cette 3 ème décimale dans la plupart des emprunts correspond au plus à quelques dizaines d’euros .

Ainsi, 3,064 donnent 3,060,alors que 3,065, donnent 3,07, mais que 3,66, ne peut être arrondi à 3,67

INVENTAIRE DES COUTS ET METHODES
DE CALCUL DE CEUX – CI :

I – FRAIS NOTARIES

Les frais notariés, qui comprennent les frais d’inscription de garanties (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) doivent toujours être pris en comte dans le calcul du TEG, même par simple évaluation, il faut donc vérifier le montant retenu par le prêteur :

1 – Emoluments et débours du Notaire :
2 – Frais de publicité Foncière:

(CA Paris, 6 oct. 2006 : JurisData n° 282098 : JCP G 2005, IV, 3493)

II – CAUTION MUTUELLE

S’agissant des couts liés à l’intervention d’une Société de Caution Mutuelle, si votre prêteur a fait le choix de cette garantie, plutôt que d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, elle se subdivise en deux types de couts

Dans la plupart des offres préalable de crédit, le CREDIT AGRICOLE jusqu’en 2015, présentait le cout de la caution mutuelle, comme un pourcentage du capital, c’était toujours 1 %environ , ce qui est irrégulier;

(Lire à ce sujet , l’article de JF CECCALDI sur la CAMCA et les Société de Caution Mutuelle)

III – LES PARTS SOCIALES :

(Cass. 1re civ., 6 déc. 2007, n° 05-17.842 – Cass. 1re civ., 24 avr. 2013, n° 12-14. – Cass. 1re civ., 16 oct. 2013, n° 12-18.190 – Cass. com., 7 févr. 2012, n° 11-10.833 )

Dans le cadre des crédits distribués par les établissements faisant partie du réseau mutualiste (Crédit Mutuel, Banque Populaire, Crédit Agricole,), jusqu’à une époque très récente, l’emprunteur était tenu de souscrire des parts sociales de ce type de sociétés coopératives .

Ces parts sociales doivent être pris en compte dans le capital social pour leur montant brut indiqué dans l’offre.

IV – L’ASSURANCE DECES INVALIDITE

Lorsqu’elle rendue obligatoire par l’établissement prêteur doivent, elle doit intégrée dans le calcul du TEG ( crim., 12 oct. 1976 : D. 1976, inf. rap. p. 288 ; Rev. sc. crim. 1977, p. 108, obs. P. Bouzat ; RTD com. 1977, p. 144, obs. Cabrillac et Rives-Lange).

Depuis l’entrée en vigueur du décret relatif au Taux Effectif Annuel de l’Assurance le 1 er janvier 2015, l’on voit mal comment l’on pourrait calculer l’incidence de l’assurance empruntée, avec d’autres méthodes que celle imposée par le législateur, soit :

TEG (avec assurance décès invalidité) – TEG (sans assurance décès invalidité)

V – COMMISSIONS

les rémunérations versées aux intermédiaires intervenant, à quelque titre que ce soit, dans l’opération de crédit :

courtiers ou apporteurs de dossiers vis-à-vis des établissements prêteurs, par exemple

(Cass. crim., 4 oct. 1978), (Cass. 1re civ., 12 juin 1990 : D. 1990, inf. rap. p. 180) (Cass. crim., 12 nov. 1998 : RD bancaire et fin., mars-avril 1999, p. 68, obs. Crédot et Gérard).

Elles doivent être prises pour leur montant TTC car l’emprunteur ne récupère pas la TVA.

VI – ANNEE BANCAIRE DE 360 JOURS :

Si la banque effectue ses décomptes sur la base d’une année fictive de 360 jours, elle est tenue de calculer et d’afficher un TEG annuel sur une année civile de 365 jours .

Il faut savoir qu’en réalité ce qui est générateur de cout dans un crédit c’est beaucoup plus la durée que le Taux d’Intérêts .

Or en gagnant 5 jours sur 360 d’intérêts, le prêteur parvient à ne pas prendre en compte dans le cout global de l’emprunt 1/72 ème de la durée de celui-ci, ce qui est très important, lorsque l’on sait que le TEG, se calcule en pourcentage au millième près( nous sommes d’ores et déjà au delà de 1 % de la durée en plus)

Il faut donc procéder comme ceci.

Partir du Taux Conventionnel figurant dans l’offre de crédit, et calculer le total des intérêts conventionnels dus sur une durée d’emprunt majorée de 1/72 ème.
Ce qui par exemple sur un crédit initialement annoncé sur 20 ans ou 240 mois donne :
(20 X 365) : 72 = 101, 38 jours (supplémentaires) .

Si on divise par la durée du mois donnée à l’annexe (d) de l’article R313-1 du Code de la Consommation de 30,6 , on débouche sur un allongement de la durée (101,38 : 30,6 ) = 3, 31 c’est à dire approximativement 3 mois et 10 jours .

Vous recherchez ensuite le montant global des intérêts sur 243 mois et 10 jours .

Une fois ce chiffre obtenu, vous en soustrayez le montant des intérêts figurants dans l’offre

Vous avez ainsi le montant réel de l’incidence d’un taux d’intérêt calculé sur 360 jours, sur le montant global des intérêts à acquitter.

Lire à ce sujet l’article de Me JF CECCALDI 

VII – DATE DE DEPART DU CALCUL DES INTERETS

En l’absence de précisions dans les chapitres du droit de la consommation relatifs au crédit immobilier ou au crédit à la consommation, une référence au texte relatif à l’usure est autorisée, puisque la loi du 28 décembre 1966, qui a créé le TEG, avait précisément comme objectif de lutter contre l’usure (C. consom., art. L. 313-3).

Or, ce dernier précise, lui, que le TEG est calculé « au moment où le prêt est consenti », c’est-à-dire, depuis que la jurisprudence analyse le prêt comme un contrat consensuel, à la date d’acceptation de l’offre de crédit .

Vous devez obligatoirement recalculer le montant des intérêts conventionnels, non pas sur la base du seul tableau des remboursements, mais à compter de l’offre de crédit, c’est à dire en intégrant le cout en intérêts, du délai qui a couru entre la date d’acceptation de l’offre de crédit et celle du déblocage des fonds . .

Si ce cout vous paraît indolore en ce qui vous concerne, sachez qu’il ne l’est pas pour votre banquier, pour qui même une demi journée de rétention des fonds, supplémentaire est capitale.

VIII – LES FRAIS DE DOSSIER

(CA Paris, 18 nov. 2005 : JurisData n° 2005-289816 et CA Paris, 7 juill. 2006 : JurisData n° 2006-314707) ;

Il faut aussi les prendre en compte pour leur montant TTC .

IX – INTERETS INTERCALAIRES

Il faut en faire la somme et les réintégrer dans le cout de l’emprunt;

Lire à ce sujet l’article de Me JF CECCALDI sur la prise en compte des intérêts intercalaires dans le calcul du TEG 

X – DIFFERE D’AMORTISSEMENT – CREDIT RELAIS – CREDIT IN FINE – PERIODE D’ANTICIPATION

Il faut calculer les intérêts conventionnels, qui seraient dû, sans l’un de ces « adaptations du prêteur, c’est à dire sans le moindre décalage dans le remboursement du capital et en ensuite soustraire le montant du montant global des intérêts conventionnels mentionnées dans l’offre de crédit.

 

(voir à ce sujet sur ce site l’article « CREDIT IN FINE CATASTROPHE NATIONALE »)

JF CECCALDI